Un cycle immobilier qui a basculé en six ans

Dans une étude récente publiée par SeLoger, la période 2020-2026 apparaît comme un tournant pour le logement en France. Les prix ont progressé en moyenne de +14,4 % sur six ans, mais cette hausse recouvre deux phases : une forte dynamique jusqu’en 2023, puis un ralentissement lié à la remontée rapide des taux d’intérêt.

Les visuels comparant les prix en 2020 et en 2026 montrent une extension des zones les plus chères dans de nombreux territoires avant un rééquilibrage récent. Dans le même temps, les taux d’emprunt ont gagné plus de deux points sur la période, réduisant la capacité d’achat des ménages.

Toujours selon cette étude, la surface accessible à l’achat pour un ménage type a reculé d’environ 11 m² entre 2020 et 2026, malgré une hausse moyenne des revenus estimée à +22 %.

Le graphique croisant taux d’intérêt et indices de prix illustre cette bascule : le renchérissement du crédit a freiné l’accès à la propriété dès 2022.

Quand l’achat se grippe, la location absorbe la demande

Les données rassemblées sur l’évolution du marché depuis 2020 montrent que les loyers ont d’abord progressé modérément (+5,8 % entre 2020 et 2023), avant d’accélérer entre 2023 et 2026 (+8,1 %).

Dans le même temps, la surface accessible en location a progressé d’environ +5 m² en moyenne nationale. Ce gain reste toutefois théorique : la concurrence entre locataires s’est renforcée dans de nombreuses villes.

Le graphique sur l’évolution des surfaces accessibles confirme ce décalage. La surface accessible à l’achat diminue nettement à partir de 2022, tandis que celle liée à la location se stabilise ou progresse légèrement. Une partie des ménages exclus de l’achat reste ainsi sur le marché locatif, accentuant les tensions.

À Bordeaux, des arbitrages de plus en plus visibles

Parmi les grandes villes étudiées, Bordeaux fait partie des métropoles où le pouvoir locatif a progressé. Les habitants ont gagné environ +10 m² de surface accessible en location entre 2020 et 2026.

Cette évolution s’explique en partie par une hausse des loyers restée relativement contenue dans la métropole : +5,7 % sur la période, contre +14,4 % en moyenne nationale.

Mais sur le terrain, l’accès au logement reste tendu. Les recherches s’allongent et les arbitrages se multiplient : surface plus réduite, éloignement du centre ou report d’un projet d’achat. Les primo-accédants et les ménages aux revenus intermédiaires sont particulièrement concernés.

La carte nationale des prix rappelle que Bordeaux s’inscrit dans un mouvement plus large : une forte hausse entre 2020 et 2023, suivie d’un ajustement, mais sans retour aux conditions d’accès du début de décennie.

Un thème qui s’invite dans la campagne locale

L’analyse met également en avant le rôle déterminant des politiques locales dans l’accès au logement. Les difficultés actuelles tiennent à la fois à des facteurs nationaux, comme la hausse des taux, et à des décisions prises à l’échelle des villes.

Encadrement des loyers, production de logements, urbanisme ou régulation des meublés touristiques : ces leviers relèvent en grande partie des municipalités. À l’approche des élections de 2026, le logement s’impose progressivement comme un thème structurant du débat bordelais, au même titre que les mobilités ou l’aménagement urbain.

À retenir à Bordeaux

• Acheter est plus difficile qu’en 2020
• Le pouvoir locatif progresse d’environ +10 m²
• Les loyers ont augmenté moins vite qu’ailleurs
• La concurrence entre locataires reste forte
• Le logement devrait peser dans la campagne municipale

Méthodologie (en 3 lignes)

Le pouvoir d’achat immobilier correspond à la surface qu’un ménage de deux personnes, avec revenu médian, peut acheter en consacrant 35 % de ses revenus à un crédit sur 20 ans.
Le pouvoir locatif est calculé avec un tiers des revenus consacré au loyer.
Les données reposent sur les prix immobiliers, les loyers et les taux d’intérêt moyens à 20 ans.

Ces données sont des moyennes : les situations varient selon les quartiers, les revenus et les profils.